Ordenanza: 6424
Año: 2015
Fecha de Sanción: 26-11-2015
Fecha de Promulgación: 03-12-2015

Ordenanza de Valorización Inmobiliaria

VISTO:

El expediente Nº 4016-20819/2015 y la Ley 14449 DE ACCESO JUSTO AL HÁBITAT;  y

CONSIDERANDO:

Que a fs. 1 luce requerimiento de la Dirección General de Ordenamiento Urbano y Territorial de esta Municipalidad, sobre la aplicación y operatividad de la Ley de Acceso Justo al Hábitat, 14449, en el ámbito territorial de la Provincia de Buenos Aires;

Que en procura de ello, se anexan (fs. 2/14) los textos aprobados y vigentes de la norma y su Decreto Reglamentario Nº 1062/2013; y

Que en atención a las consideraciones vertidas a fs. 16, emanadas de la Dirección General de Gestión del Hábitat, Banco de Tierras e Inclusión Social, acerca de la obligación impuesta por la norma a los Municipios, toda vez que éstos deberán sancionar la Ordenanza de carácter general que los habilite a la participación en la valorizaciones inmobiliarias;

POR ELLO:

EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE EN EJERCICIO DE LAS FACULTADES QUE LES SON PROPIAS, SANCIONA LA  SIGUIENTE:

O R D E N A N Z A

ARTÍCULO 1º.- CONTENIDO Y ALCANCE. Establézcase a favor de la                          – – – – – – – – – – – –                              Municipalidad de Campana el derecho a la participación en las valorizaciones inmobiliarias aplicables a todas las personas físicas o jurídicas, propietarias o poseedoras de inmuebles que se encuentren ubicados dentro de los límites del ejido municipal y que hubieran resultado pasibles de un aumento en su valor, en función de las obras públicas o actos de la administración del Estado municipal; y en un todo de acuerdo al CAPÍTULO IV, SECCIÓN V de la LEY 14449 DE ACCESO JUSTO AL HÁBITAT.-

ARTÍCULO 2º.- HECHOS GENERADORES. Constituyen hechos generadores de            – – – – – – – – – – – –                              la participación del Municipio en las valorizaciones inmobiliarias, los supuestos enumerados en el presente artículo, como así también, toda otra decisión administrativa que permita el aumento del valor del inmueble, ya sea por facilitarle un uso más rentable o por incrementarse el aprovechamiento de las parcelas con un volumen mayor  o área edificable.

El Departamento Ejecutivo evaluará y dictaminará respecto de la viabilidad y procedencia de cada recategorización o planteo urbanístico en base al criterio más beneficioso para la Ciudad. En todos los casos, se propondrá desde el Departamento Ejecutivo la celebración de los correspondientes convenios urbanísticos con los particulares involucrados a los fines de establecer las condiciones, garantías, formas de pago y plazos que garanticen su debido cumplimiento e implementación, los que serán sometidos a la aprobación definitiva del Honorable Concejo Deliberante.

Son hechos generadores de la participación del Municipio en las valorizaciones inmobiliarias:

1. El establecimiento o la modificación del régimen general de usos del suelo y de la zonificación territorial.
2. Incorporación al área complementaria o al área urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del área rural.
3. La incorporación al área urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del área complementaria.
4. La autorización de un mayor aprovechamiento edificatorio de las parcelas, sea por elevárseles el Factor de Ocupación del Suelo (índice FOS), el Factor de Ocupación Total (índice FOT) y la densidad; en su conjunto o individualmente.
5. Las autorizaciones administrativas que permitan o generen grandes desarrollos inmobiliarios.
6. La ejecución de obras públicas, siempre que no se hubiere utilizado para su financiamiento el sistema de contribución de mejoras.
7. Todo otro hecho, obra, acción o decisión administrativa que permita en conjunto o individualmente, el incremento del valor del inmueble motivo de la misma; por tornarse más rentable su uso o por incrementarse el aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen o área edificable.-

ARTÍCULO 3º.- PROCEDIMIENTO PARA DETERMINACIÓN DE LA                         – – – – – – – – – – – –                              RENTA DIFERENCIAL. Participación del Municipio en las valorizaciones inmobiliarias generadas como resultado de la ampliación de las áreas urbana y suburbana. Cuando se incorporen a las áreas urbana y/o complementaria inmuebles clasificados dentro del espacio territorial rural, o cuando se incorporen al área urbana inmuebles clasificados dentro del espacio territorial complementario; la renta diferencial se estimará de acuerdo al siguiente procedimiento:

1. El Municipio solicitará a la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires que  establezca  el  valor  de las parcelas en cada una de las zonas o sub zonas

beneficiarias con características ambientales y económicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora del incremento de rentas.

1. La Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires determinará el nuevo valor de las parcelas comprendidas en las correspondientes zonas, como equivalente al precio por metro cuadrado de los inmuebles con características similares de zonificación, uso, intensidad de uso y localización. Este valor se denominará Nuevo Valor de Referencia.
2. La Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires determinará el mayor valor generado por metro cuadrado, el que se estimará como la diferencia entre el nuevo valor de referencia y el valor determinado con anterioridad a la acción urbanística, de acuerdo a lo establecido en los incisos a) y b) del presente artículo. La renta diferencial para cada parcela individual, será igual al mayor valor por  metro cuadrado, multiplicado por el total de la superficie objeto de la participación en la renta, debiendo celebrarse el correspondiente convenio urbanístico con el particular; fijándose los plazos, garantías, formas de pago y condiciones para su debido cumplimiento.-

ARTÍCULO 4º.- Participación del Municipio en las valorizaciones inmobiliarias                – – – – – – – – – – – –                              generadas por el establecimiento o la modificación de parámetros urbanísticos y del régimen de usos del suelo.  Cuando se establezcan o modifiquen parámetros urbanísticos, o se autorice el cambio de uso del suelo a uno más rentable, la renta diferencial se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento:

1. La Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires establecerá el valor de las parcelas en cada una de las zonas beneficiarias con características ambientales y económicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora del incremento de la renta.
2. Con posterioridad a la acción urbanística, se determinará el nuevo precio comercial que se utilizará en cuanto base del cálculo del efecto de incremento de rentas en cada una de las zonas consideradas, como equivalente al precio por metro cuadrado de inmuebles con características similares de uso y localización. Este precio se denominará nuevo valor de referencia.
3. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la diferencia entre el nuevo valor de referencia y el valor establecido antes de la acción urbanística, de acuerdo a lo establecido en los incisos a) y b) de este artículo. La renta diferencial por cada parcela individual será igual al mayor valor por metro cuadrado, multiplicado por el total de la superficie objeto de la participación en la renta, debiendo celebrarse el correspondiente convenio urbanístico con el particular; fijándose los plazos, garantías, formas de pago y condiciones para su debido cumplimiento.-

ARTÍCULO 5º.- PARTICIPACIÓN EN LA VALORIZACIÓN INMOBILIARIA             – – – – – – – – – – – –                              GENERADA POR LA AUTORIZACIÓN DE UN MAYOR APROVECHAMIENTO DE LAS PARCELAS EN EDIFICACIÓN. Cuando se autorice un mayor aprovechamiento de una parcela, bien sea elevando el Factor de Ocupación del  Suelo (F.O.S) y/o el Factor de Ocupación Total (F.O.T) en las áreas urbanas, se establece el presente “Régimen especial para la autorización de mayor aprovechamiento del suelo”; estableciendo los derechos sobre la renta diferencial de acuerdo al siguiente procedimiento:

1. Facúltase al Departamento Ejecutivo a implementar la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo mediante la firma de convenios urbanísticos con los propietarios solicitantes, los que serán sometidos a la aprobación definitiva por el Concejo Deliberante.
2. A los fines de obtener la autorización, el propietario deberá presentar su propuesta de adecuación de la obra al entorno con su correspondiente acreditación de legitimación y carácter de propietario.
3. El Departamento Ejecutivo efectuará las recomendaciones que considere pertinentes y emitirá, si correspondiere, la autorización.
4. El cálculo del derecho sobre la renta diferencial se efectuará sobre el excedente autorizado utilizando un valor base por metro cuadrado que será definido por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires. La actualización del valor base se realizará una vez por año por el organismo citado
5. No se concederá el permiso a obra de que se trate sin previa justificación del pago del derecho previsto en el presente artículo, conforme lo estipule el correspondiente convenio urbanístico.-

ARTÍCULO 6º.- PARTICIPACIÓN EN LA VALORIZACIÓN INMOBILIARIA             – – – – – – – – – – – –                              POR LA AUTORIZACIÓN MUNICIPAL PARA LA INSTALACIÓN DE GRANDES DESARROLLOS INMOBILIARIOS. Cuando el Departamento Ejecutivo se encuentre en condiciones de otorgar autorización para la instalación de grandes desarrollos inmobiliarios en el ejido municipal, determinará su procedencia y viabilidad siempre que los mismos resulten beneficiosos para la ciudad, efectuando la medición del impacto operado en términos económicos. Dicha cifra resultará exigible al emprendimiento privado en los términos del artículo 11º, pudiendo aplicarse mediante alguno/s de los medios de pago establecidos por el artículo 15º de la presente Ordenanza.  A tal fin facúltase al Departamento Ejecutivo a la confección del correspondiente Convenio Urbanístico con el particular; el que será sometido a la aprobación del Concejo Deliberante.-

ARTÍCULO 7º.- PARTICIPACIÓN DE LAS VALORIZACIONES                                    – – – – – – – – – – – –                               INMOBILIARIAS GENERADAS POR LA EJECUCIÓN DE OBRAS PÚBLICAS MUNICIPALES.  Cuando se ejecuten obras públicas municipales deberá determinarse el mayor valor adquirido por los inmuebles en razón de tales obras.  A tal efecto, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires mediante acto que no podrá producirse después de seis meses de concluidas las obras, determinará el valor promedio del incremento de las rentas estimadas que se produjo por metro cuadrado en la zona afectada. La participación del Municipio en las valorizaciones generadas por la ejecución de las obras públicas, se aplicará siempre que no se hubiere para su financiamiento la contribución por mejoras.-

ARTÍCULO 8º.- DETERMINACIÓN  DEL MONTO.  El  número total de metros            – – – – – – – – – – – –                               cuadrados que se considerará como objeto de derecho de participación  en la valorización del inmueble será, para cada caso, igual a la superficie total del mismo destinada al nuevo uso o mejor aprovechamiento, descontada la superficie correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para el espacio público de la ciudad y las establecidas en el artículo 56 del Decreto-Ley Nº 8912/77 (T.O por Decreto Nº 3389/87) y sus normas  modificatorias.-

ARTÍCULO 9º.- PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN MUNICIPAL. FIJACIÖN DE     – – – – – – – – – – – –                               LA TASA. El Departamento Ejecutivo establecerá el porcentaje de participación municipal que se imputará a la renta diferencial generada en cada caso, y que se fijará en un valor comprendido entre el diez (10%) y el treinta por ciento (30%) de la acrecencia por metro cuadrado. Entre las distintas zonas la tasa de participación podrá variar dentro del rango aquí establecido, apreciando sus calidades urbanísticas y las condiciones socioeconómicas de los hogares propietarios de inmuebles.-

ARTÍCULO 10.- VALOR DE REFERENCIA DE LOS INMUEBLES. La Agencia de       – – – – – – – – – – – –                              Recaudación de la Provincia de Buenos Aires establecerá valores por metro cuadrado de los inmuebles, teniendo en cuenta su situación anterior a la acción urbanística, y en su caso determinará el correspondiente valor de referencia tomando como base de cálculo los parámetros establecidos en los artículos 2º, 3º, 4º, 5º y 6º de la presente Ordenanza.-

ARTÍCULO 11.- LIQUIDACIÓN DEL MONTO EXIGIBLE. Con base en la                     – – – – – – – – – – – –                               determinación  del efecto de incremento o disminución en la plusvalía urbana por metro cuadrado calculado para cada una de las zonas o sub zonas objeto de participación municipal como se lo indica en el artículo 9º de la presente Ordenanza, el Departamento Ejecutivo liquidará la participación municipal en las rentas diferenciales en relación con cada uno de los inmuebles objeto de la misma y aplicará los porcentajes correspondientes, los que deberán contar con la conformidad y aprobación definitiva del Concejo Deliberante.

A partir de la fecha en que se disponga la liquidación del monto de la participación correspondiente a todos y cada uno de los inmuebles beneficiados con las acciones urbanísticas, el Departamento Ejecutivo contará con un plazo de treinta (30) días hábiles para dictar el acto administrativo que la determina y para notificarlo a los propietarios o poseedores, lo cual procederá mediante dos (2) avisos publicados en edición dominical de periódicos de circulación mayoritaria en el Partido de Campana. Una vez firme el acto administrativo de liquidación de participación en la valorización inmobiliaria, se ordenará su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria municipal de cada uno de los inmuebles así comprendidos.

Para que puedan llevarse a cabo actos de transmisión del dominio sobre los mismos, será requisito esencial el certificado de la administración en el cual se haga constar que se han abonado los derechos de participación municipal en la renta diferencial correspondiente.

A fin de posibilitar a los ciudadanos en general, y a los propietarios y poseedores de inmuebles en particular, disponer de un conocimiento más simple y transparente de las consecuencias de las acciones urbanísticas generadoras de incrementos  y disminuciones en la renta urbana, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires dispondrá de un sistema de consulta ágil y accesible a los interesados.-

ARTÍCULO 12.- REVISIÓN. Cualquier propietario o poseedor de  un inmueble objeto      – – – – – – – – – – – –                               de aplicación de la participación en la renta a través de los derechos establecidos en la presente Ordenanza, podrá solicitar que el Departamento Ejecutivo revise el efecto de incremento o disminución de la renta estimado por metro cuadrado definido para la correspondiente zona en el cual se encuentre su parcela y podrá requerir el cálculo de un nuevo avalúo.

Para el estudio y decisión de los recursos que hayan solicitado la revisión de la estimación del mayor o menor valor por metro cuadrado, el Departamento Ejecutivo contará para expedirse con un plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir de la fecha del último recurso interpuesto en el cual se hubiere pedido dicha revisión.-

ARTÍCULO 13.- EXIGIBILIDAD. Los derechos de participación en las valorizaciones     – – – – – – – – – – – –                               inmobiliarias sólo serán exigibles en el momento en que se presente para el propietario o poseedor del inmueble, cualquiera de las siguientes situaciones:

1. Solicitud de permiso de urbanización o construcción, aplicable para el cobro de los derechos de participación de la renta generada por cualquiera de los hechos generadores de que trata el artículo 2º.
2. Cambio efectivo de uso del inmueble, aplicable para el cobro del derecho de participación en la renta generada por modificación del régimen o zonificación del suelo.
3. Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble, en forma total o parcial, con excepción de aquellos resultantes de herencias y donaciones sin cargo aplicable al cobro del derecho de participación en la renta de que trata el artículo 2º.-

ARTÍCULO 14.- CUMPLIMIENTO DEL CONVENIO URBANÍSTICO. Para la               – – – – – – – – – – – –                              expedición  de  los  permisos,  así  como  para  el  otorgamiento  de los actos de transmisión del dominio en relación con inmuebles sujetos a la aplicación de los derechos de participación en la renta diferencial, será necesario acreditar el cumplimiento de los términos del correspondiente convenio urbanístico.

“Viviendo el 130º Aniversario”

Si por cualquier causa no se efectúa el pago de los derechos de participación en los eventos previstos en el artículo anterior, el pago resultará exigible cuando ocurra cualquiera de las situaciones previstas. A todo evento, responderán solidariamente el poseedor y el propietario, cuando fuese el caso.

Quedan eximidos del pago de los derechos de participación en la renta diferencial los poseedores o propietarios de inmuebles destinados a viviendas de interés social.-

ARTÍCULO 15.- FORMAS DE PAGO. Los derechos de participación en la renta               – – – – – – – – – – – –                              diferencial podrán abonarse mediante cualquiera de las siguientes formas, conforme el convenio urbanístico suscripto entre el particular y el Estado Municipal.

1. En dinero efectivo: En estos casos, el dinero percibido formará parte de un fondo que al efecto constituirá el Departamento Ejecutivo en cuenta bancaria especial, el que se hallará destinado a la inversión directa sobre las prioridades asignadas conforme el artículo 16 de la presente Ordenanza.
2. En especie, cediendo al Estado Municipal una porción del inmueble objeto de la misma, de valor equivalente al monto liquidado. El pago mediante la cesión de una porción de superficie parcelaria podrá canjearse por inmuebles localizados en otras zonas del área urbana, conforme los cálculos de equivalencia de valores correspondientes y conforme lo establecido en el artículo 49 inciso c) de la ley 14449.

Tales opciones resultarán implementadas en el convenio urbanístico respectivo, el que será sometido a la aprobación por el Honorable Concejo Deliberante.-

ARTÍCULO 16.- DESTINO DE LOS FONDOS DINERARIOS. Los aportes dinerarios     – – – – – – – – – – – –                               previstos en el inciso a) del artículo 15 serán destinados exclusivamente a la construcción o mejoramiento de viviendas y/o construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o áreas de recreación y equipamientos sociales en sectores de asentamientos o viviendas de población de bajos recursos.-

ARTÍCULO 17.- INDEPENDENCIA DE LOS GRAVÁMENES. Los derechos de             – – – – – – – – – – – –                              participación municipal en la renta diferencial generados en las acciones determinadas por el artículo 2º son independientes de otros gravámenes que se impongan a la propiedad inmueble.-

ARTÍCULO 18.- PARTICIPACIÓN CIUDADANA. El Departamento Ejecutivo                – – – – – – – – – – – –                               arbitrará los medios necesarios para la instrumentación de mecanismos que permitan el control y la participación ciudadana en los procedimientos establecidos en la presente Ordenanza.-

ARTÍCULO 19.- ÓRGANOS DE PARTICIPACIÓN. Teniendo en cuenta que la                 – – – – – – – – – – – –                               presente Ordenanza regula aspectos relacionados con obras públicas, obras particulares, catastrales, zonificación, parcelamiento urbano, economía y hacienda, gestión del hábitat, banco de tierras, entre otros; se faculta al Departamento Ejecutivo a designar y/o crear el/los órganos de aplicación que considere apropiados a tales efectos.-

ARTICULO 20.- Comuníquese al Departamento Ejecutivo a sus efectos.-

Dada en la Sala de Sesiones del Honorable Concejo Deliberante a los 26 días del mes de noviembre de 2015.-

CRISTINA G. DEL MARMOL                                           JUAN JOSE GHIONE                                                                      

           SECRETARIA                                                                    PRESIDENTE

Honorable  Concejo Deliberante                                Honorable Concejo Deliberante

 

Campana, 3 de diciembre de  2015

Promulgada  por Decreto  Nº 2401  del día  de la fecha. Cúmplase. Regístrese y Publíquese.

     Dr.  Pedro Alcides ORQUIGUIL                                             Stella Maris Giroldi

       Secretario de Gobierno                                                         Intendente Municipal

             y Gestión Pública

REGISTRADA BAJO N° 6424